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ここではよくお客様よりご質問のある内容にお答えしています。
Q．マンションの寿命は？
Q．マンションの維持経費の仕組みは？（共有部分）
Q．地震がきたらどうなるんですか？
Q．将来的にも賃貸需要はあるのですか？
Q．どういう人が借りるのですか？
Q．建物が古くなっても家賃は下がりませんか？
Q．地方の物件のほうが収益性が高くないですか？
Q．長期間空室になったら、どうしたらいいのでしょう？
Q．どんな物件が空室率が低いでしょうか？
Q．借入はどこからするのですか？
Q．融資条件はどうなっていますか？
Q．確定申告はどうするのですか？
Q．マンション購入・売却の税金はどうなりますか？
Q．どんな人が購入していますか？
Q．将来転売できますか？
Q．相続や贈与に有利になるそうですが？
Q．生命保険の代わりになるとはどういう事ですか？
Q．購入した会社が倒産したらどうなりますか？
Q．マンション投資の利回りを生保の個人年金プランの利回り、大手都銀の大型定期預金利回りと比較したらどれだけ得ですか？
Q．オーナーチェンジってどういう事ですか？
Q．何故新築ではなくて中古マンションなのですか？
Q．マンション経営で税金が還付されるって本当ですか？
Q．以前のオーナーの結んだ契約を更改できますか？
Q．マンション経営における利回りとは？
Q．マンションの寿命は？
A．マンションの工法にはSRCと呼ばれる鉄骨鉄筋コンクリート工法、RCと呼ばれる鉄筋コンクリート工法、S造と呼ばれる鉄筋工法の3種類があり、いづれも鉄とコンクリートの組み合わせです。鉄は非常に強度と粘りがありますが、錆に弱いという欠点があり、この点を補うために強アルカリ性のコンクリートで外気を遮断します。
建造物の耐久性を失わせる原因は、コンクリート表面が雨、風、外気の排気ガス等により徐々に中性化してゆき、これが鉄筋あるいは鉄骨部におよぶと錆びやすくなり、建物の強度を失うということになります。通常コンクリートが中性化する速度は1センチメートル進むのに30年かかるといわれております。昭和55年以降の建築基準法では、コンクリートの厚さは3センチメートル以上と規定されていますので30年×3センチメートルで90年となり、理論的には90年は保つことになります。なお、タイル張りなどのサイディングを使用したり、定期的に補修をしていけばさらに寿命は延びます。
Q．マンションの維持経費の仕組みは？（共有部分）
A．マンションのグレードや規模によっても違いはあります。
一般的には外壁・エントランス・廊下・水道設備について、管理組合と管理会社との協議で修繕スケジュールを決め、期限を決めて予定経費を月割りにして所有者が積み立て、その積立金で修繕しますので、従来のように修繕ごとに大きな負担はかからなくなっていきます。積立金をいくらにするかは、管理会社との協議によって決まりますが、一般的に月2～3000円です。ただ、築年数がたっている物件ほど毎月の積立金額が高くなる傾向があります。
Q．地震がきたらどうなるんですか？
A．平成7年1月の阪神大震災では多くの建物に被害が出ました。それでも鉄筋コンクリート作りのマンションの被害はそれほど出ていません。倒壊したのは後ほど手抜き工事が原因と判明している建築物でした。地震は現在防ぐ手段がありません。いつ、どこで起きるか誰もわかりません。それを杞憂と考えるか、確実と考えるかは個々人の人生観に依ります。
なお、地震保険の見直しが平成8年2月に行われ、限度額が1000万円から1500万円と5倍になり大きな保証が得られるようになっています。月々の掛金は、首都圏で100万円当たり月々150円の負担となっています。今後はこのような地震保険に加入して、被害を少しでも少なくする方法をお勧めしめします。地震による被害を受けないためには、自己防衛しか方法がないのです。
Q．将来的にも賃貸需要はあるのですか？
A．日本の出生率は毎年低下し、年を追うごとに若年人口が減っていくのは明らかです。ただし、大都市圏、特に東京の場合は、事情が少し違います。公的データからも分かるように、東京には地方と比べ若年人口が集中しまた、外国人労働者の増大、老齢単身者の増大など様々な要因により単身者用貸家需要は増えることがあっても減ることはないと考えられます。
Q．どういう人が借りるのですか？
A．現在の需要を見てますと、借り手は大学・短大・専門学校の学生、単身のOL・サラリーマンなどが主体です。そのほかに近年の傾向として、忙しいビジネスマンが遠距離通勤を避けるために、セカンドハウスの需要、事務所需要など新しい需要が見受けられます。
Q．建物が古くなっても家賃は下がりませんか？
A．東京の場合下がらない場合と下がる場合があります。下がらないのは好条件のマンションです。立地が駅まで10分以内、都内にあるなどの場合は下がりません。さらに東京の各区部で、新築ワンルームマンションの建築規制が設けられ、新築が非常に厳しくなりました。例えば従来は1室16㎡でもよかったのが、20㎡以上とか駐車場の割り当てを多く取らなければならないとか、デベロッパーにとってはあまり利益が出ない規制なので、今後新規供給が少なくなる見込みです。従って既存の物件は需要と供給の関係で、家賃の値下がりは考えられません。
また、マンションのメンテナンスがしっかりしていれば、値下がりは防げます。痛んできたところを適宜修繕し、内装なども適正な家賃が戴けるようなきれいさを保っていれば、値下がりすることはないでしょう。
Q．地方の物件のほうが収益性が高くないですか？
A．現在、地方物件は東京と比べ価格は安く、家賃利回りも高いのが普通です。その意味では確かに買得の場合があるのも事実です。ただ、地価が安いという事は、新規物件が供給しやすいということでもありますから、バブル期にアパートの建築過多が起きたように、需給バランスが崩れることも予想されます。特に地方が東京と違う点はワンルームマンションの最大需要の若年層絶対数がそれほど多くない、将来的に見てもそれほど多く見込めないという点にあります。それが稼働率の低下をきたし、家賃の値下がりにつながる場合もあるという心配があります。
Q．長期間空室になったら、どうしたらいいのでしょう？
A．初めて大家になるオーナーが不安に思うのは、借り手がつかなければどうしようかという事ですが、その点は心配が要りません。事業用の貸ビルと違い、個人用賃貸マンションは、需要層がいる立地で家賃が適正であれば必ず借り手はいます。それでも心配なら、好条件の物件であれば管理会社が借上げるというシステムも行っているので安心です。（もちろん当社の管理形態にもサブリースシステムがあります。）
さらに入居者が学生の場合だいたい4年で1回転しますから、物価上昇分に見合った家賃設定が可能です。
Q．どんな物件が空室率がひくいでしょうか？
A．ワンルームマンションの最大需要層は学生を中心とした若年層です。彼らに人気があるのは、東京の中央線、京王線、小田急線、新玉川線、西武新宿線、西武池袋線、山手線、東急東横線沿いなどの人気エリアで、駅まで10分以内の立地です。人気立地以外でも、利便性が高く、管理・グレードが良い物件であれば安心です。
Q．借入はどこからするのですか？
A．ローンは銀行も扱っていますが、通常は大手ノンバンクからの借入が一般的です。借入の際、信用調査はもちろんですが、物件の調査も厳密に行い適正価格をはじき出しますから、悪徳業者から高値で掴まされるということも防げます。大手ノンバンクは生保の資金を住宅ローンとして貸し出していますから金利の低くまた融資金額も物件価格の90％と一般の銀行と比較して、購入時資金も少なくて済みます。
Q．融資条件はどうなっていますか？
A．年収、年齢、職業の安定性、過去の信用などが審査条件になっています。年齢は20歳以上65歳未満。安定収入があり、過去に金融機関で事故を起こしていない方が対象です。最長借入期間は30年、融資限度額は物件価格の90％までとなっています。
金利は、金融機関により多少違いがありますが、ほとんど同じと考えて良いでしょう。
Q．確定申告はどうするのですか？
A．マンション経営を始めた場合、不動産所得が発生しますのでサラリーマンの場合、給与所得と不動産所得を合算して確定申告をしなければなりません。確定申告すると、所得税が還付され、住民税が軽減されます。確定申告の手続きは、当社のマニュアルを参考にして頂ければ簡単に済ます事が出来ます。
Q．マンション購入・売却の税金はどうなりますか？
A．96年度税制改正で個人の長期土地譲渡益税は従来の32.5％から26％に引き下げられる事が決まりましたので従来より税負担が少なくなっています。同時に土地・家屋の取得者に課税される地方税である、不動産取得税も課税標準が固定資産税評価額の3分の2だったものが3分の1になり、ここでも税負担が軽減されています。
Q．どんな人が購入していますか？
A．ほとんどがサラリーマンや公務員が非常に多く見受けられます。その理由ですが、比較的低価格で給与所得者にも購入しやすい事、老後の安定生活のため、会社経営者や事業主と違い、税金はガラス張りでそのままでは節税の方法がないので、マンションによる節税効果を期待している事などです。
Q．将来転売できますか？
A．一戸建て住宅、ファミリーマンションと比較して、ワンルームマンションは特に投資市場が発達しています。従って、適正な価格付けなら、速やかに販売する事は可能です。また、自己売買ではなく、流通に強い業者に依頼すれば、隅々まで情報ネットワークがはられていますからより迅速な売却が可能です。さらに好条件を満たした物件なら、新規供給が少ないので売却可能です。
Q．相続や贈与に有利になるそうですが？
A．相続が現金の場合と不動産の場合とでは、課税の仕組みが違ってきます。現金の場合は100％課税の対象になります。不動産の場合は税法の規定に基づく評価額での課税です。現金だけで相続した場合、マンションだけを相続した場合を比較すると、課税対象がマンションの場合は現金に比べ約2分の1ぐらいになります。
Q．生命保険の代わりになるとはどういう事ですか？
A．住宅ローンでマンションを購入した場合、借入金に対し自動的に団体信用保険を付けさせられます。団体信用保険とは、本人死亡の場合に残金のすべてが保険により支払うという保険です。従って、遺族に住宅の債務は残りません。なお、保険料は団信支払金利に組込まれており、別途支払う必要はありません。
Q．購入した会社が倒産したらどうなりますか？
A．マンション購入前なら、関係ありません。手付金（価格の約10％）を払い、物件の所有権移転をしていない場合、この時は裁判で取り戻すしかありません。代金を全額払い、所有権移転をした後は、物件は購入者のものであり販売会社とは一切関係ありません。また、管理などを行っている会社が倒産した場合、手数料を払って管理してもらっているわけですから、管理会社を変更すれば良いのです。
Q．マンション投資の利回りを生保の個人年金プランの利回り、大手都銀の大型定期預金利回りと比較したらどれだけ得ですか？
A．大手の生命保険会社の一時払い個人年金プランの年平均利回りは2.4％程度。1000万円の預け入れで10年後275万円の利子がつきます。10年の利回りは27.5％になります。一方大手都銀の大口定期10年もの年利回りは2.25％。1000万円の預け入れで10年後280万円の利子。10年間の利回りは28％になります。これをワンルームマンションの利回りと比較してみましょう。1000万円の物件を現金で購入し、それを賃貸に回した場合、家賃収入と節税効果を合計した年利回りは5～6％（平均的な利回り）になります。10年間ですと約500～600万円の利子所得になります。従って、10年間の利回りは50～60％になる計算です。さらに物件価格は、過去の実績から見ると、物件上昇にスライドして上がっていますが、悪くてもプラスマイナスゼロで推移すると思われます。
また、仮に1000万円の現金を持っていない場合でも、頭金10％程度の現金で残りはローンを組んで購入できます。30年ローンを利用すると、毎月の支払が発生し、月々の利子所得はほとんどないか場合によっては持ち出しになりますが、10年間支払うとローン残金は85％になります。（15％の元金を支払った事になる）すなわち、手持ち資金100万円で1000万円の物件を購入、10年後に150万円の利益、30年後に1000万円の物件を完全取得。それ以降は毎月家賃収入を確保という図式になります。さらにローンには万が一に備えて負債に生命保険が組み込まれているので、負債が残らず相続人には無借金のマンションが相続できるというメリットもあります。
Q．オーナーチェンジってどういう事ですか？
A．投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者（オーナー）が、賃借人の入った状態のまま他へ売却することをいいます。
入居者側からみると家主が変わることになります。
ここ数年、ワンルームマンション等小さめの物件にこの種の取引が多く、購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがあります。
Q．何故新築ではなくて中古マンションなのですか？
A．物件を賃貸する際に、家賃につきましては、新築も中古も大して大きな差はありませんが、物件価格につきましては、新築に比べ中古の方が格段に安いので、この差がマンション経営を行う際には大きな利回りの差となって現われてきます。
（大手不動産会社の中には、新築マンションをマンション経営用に販売している会社もありますが、いずれも利回りは4％前後です。）
又、中古マンションをオーナーチェンジで購入された場合につきましては、御購入いただいた月から確実に家賃収入が見込めますが、新築マンションの場合は、御購入後、不動産業者に依頼するなどして賃借人を探してもらわなくてはなりません。
その他、中古マンションをオーナーチェンジで購入される場合につきましては、購入以前に確実な家賃収入が約束されていますから、資金計画、その他が立てやすい、といったメリットもあります。
Q．マンション経営で税金が還付されるって本当ですか？
A．マンション経営の大きな特徴の一つに、節税効果があります。
マンション経営を行えば、ローン金利、マンションの減価償却費、管理費、固定資産税、保険料などが必要経費として認められます。中でも、マンションの減価償却費が大きく、見かけ上、これらの経費の合計を家賃収入より多く計上する事（赤字決算）が出来る為、その他の所得（主にサラリーマンの給与所得）との損益通算により、確定申告する事により税金が還付されます。その他、相続税、贈与税対策にも大きな節税効果があります。
例えば、年収600万円の人（扶養家族は妻と子供）が、物件価格1670万円の物件を頭金170万円、30年ローンで購入したとすると、初年度は、マンション経営で127.8万円の赤字とする事が出来損益通算により22.2万円の税金が還付される事になります。
Q．以前のオーナーの結んだ契約を更改できますか？
A．マンションの賃貸契約は通常2年間の契約で、契約期間終了後、見直しを加えた後に再度2年間の契約を結びます。オーナーチェンジで物件を購入された場合につきましては、現在結ばれている契約が終了するまでは、現契約のままですが、契約期間が終了した際には更改する事が出来ます。
例えば、今月（1997年3月）マンションをオーナーチェンジで購入され、そのマンションの賃貸契約が1996年6月に結ばれていた場合は、1998年の6月には、一端賃貸契約が終了しますので、契約内容を更改する事が出来ます。
Q．マンション経営における利回りとは？
A．マンションの家賃12ヵ月分をマンション購入価格で割ったものを言います。例えば家賃8万円のマンションを1000万円で購入した場合は、
8万円×12ヵ月／1000万円＝0.096
となり、年利9.6％の利回りであると言えます。1000万円を銀行に定期預金しても年0.3％の金利であるのを考えれば、断然有利です
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